不動産投資の利回りはどこまで信用できるか｜表面利回りの罠

木造の窓口編集部／最終更新: 2026年10月29日／監修：沼崎弘（宅地建物取引士）

不動産投資の物件情報には、必ずといっていいほど利回りの数字が記載されています。しかし、この数字をそのまま信じて判断すると、想定と異なる結果を招くことがあります。ここでは、利回りの数字に潜む落とし穴を整理します。

表面利回りはあくまで目安にすぎない

物件情報に記載される利回りの多くは「表面利回り」で、経費を一切考慮しない単純な計算です。固定資産税や修繕費、管理費といった経費を差し引くと、実際の収益力(実質利回り)は表面利回りより低くなるのが通常です。

特に空室物件の場合、実際に成約した実績家賃ではなく、あくまで「想定」の賃料で利回りが計算されていることがあります。想定賃料が相場より高く設定されていると、実際に入居者が決まった際の利回りは、記載されていた数字を下回ることになります。

相場より極端に高い利回りが提示されている物件は、以下のような背景を持つことがあります。

利回りは、複数の物件を比較する際の第一段階の目安として活用するのは有効ですが、それだけで購入を判断するのは危険です。なぜその利回りになっているのか、背景まで確認する視点を持つことが大切です。

不動産投資において、利回りの数字は「結果」であり、その背景には立地・築年数・現況といった「理由」が必ず存在します。数字だけを見るのではなく、その背景まで読み解く姿勢が、失敗を避けるための重要なポイントです。

複数の物件を比較する際、利回りの算出条件(想定賃料か実績家賃か、諸費用を含むかなど)が物件ごとに異なっていると、単純比較が成立しません。同じ条件で再計算した上で比較する習慣をつけることをおすすめします。

利回りが高い物件は避けるべきですか？

一概に避けるべきとは言えませんが、なぜその利回りになっているのか背景を確認することが重要です。修繕リスクや立地の弱さが理由であれば、慎重な判断が必要です。

実質利回りはどうやって計算すればいいですか？

年間家賃収入から固定資産税・修繕費・管理費などの経費を差し引き、物件価格と購入時諸費用の合計で割ることで算出できます。詳しくは収支シミュレーションに関する記事もあわせてご覧ください。

物件情報に記載された利回りの多くは、経費を考慮しない表面利回りであり、想定賃料で計算されている場合もあります。利回りの高さだけで判断せず、その背景にある立地や築年数、想定賃料の妥当性まで確認する姿勢が、不動産投資で失敗しないために欠かせません。