戸建投資の物件情報には、必ずといっていいほど「利回り○%」という数字が記載されています。ただし、この数字だけを見て購入を判断すると、想定していた収益が得られないことがあります。利回りの種類と見方を整理します。
表面利回り(グロス利回り)は、物件価格に対する年間家賃収入の割合を示す、最もシンプルな指標です。
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 = 表面利回り(%)
計算がシンプルなため、複数の物件を並べて比較する際の第一段階の目安として使われます。ただし、この数字には固定資産税や修繕費などの経費が一切含まれていません。
実質利回り(ネット利回り)は、年間の運用にかかる経費を差し引いた上で計算する利回りです。
(年間家賃収入 − 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100 = 実質利回り(%)
経費には、固定資産税・都市計画税、火災保険料、管理委託費、修繕費、賃貸募集にかかる広告費などが含まれます。戸建は区分マンションと異なり管理組合がないため、修繕費用や頻度をオーナー自身で見積もる必要がある点に注意が必要です。
表面利回りが極端に高い物件は、以下のような背景を持っていることがあります。
利回りの高さだけでなく、「なぜその利回りになっているのか」という背景まで確認する視点が重要です。
利回りが高い物件であっても、融資を利用する場合は、手元に残るキャッシュフローが必ずしも大きくなるとは限りません。融資の金利や返済期間によって毎月の返済額は変わるため、実質利回りが同じ水準の物件でも、借入条件次第でキャッシュフローには差が生まれます。特に返済期間が短い融資では、月々の返済額が大きくなり、家賃収入に対する返済の割合(返済比率)が高くなる傾向があります。物件を比較する際は、利回りの数字だけでなく、実際に想定している融資条件で試算した際の毎月のキャッシュフローまで確認しておくことが、購入後のミスマッチを避けるポイントになります。
物件の収益力を判断する際、利回り以外にも自己資金に対するリターンを示す指標があります。例えば、自己資金に対して年間のキャッシュフローがどの程度あるかを示す考え方は、融資を活用してレバレッジをかける投資では特に重要になります。同じ実質利回りの物件でも、自己資金の投入割合や融資条件によって、自己資金に対するリターンは大きく変わることがあります。利回りという1つの数字だけで判断せず、自分がどれだけの自己資金を投入し、その結果どの程度のリターンが見込めるのかという視点もあわせて持っておくとよいでしょう。
検討している物件の利回りが妥当な水準かどうかを判断するには、同じエリア・同じ条件の物件と比較することが基本になります。複数の不動産ポータルサイトで同エリアの類似物件を検索し、価格帯や利回りの傾向を把握しておくと、目安になる相場感をつかみやすくなります。また、エリアによっては地域の不動産会社が独自の相場感を持っていることも多いため、気になるエリアの不動産会社に直接問い合わせてみるのも一つの方法です。相場より極端に高い利回りの物件は、相応の理由(立地・築年数・現況など)がある場合が多いため、背景まで確認する姿勢が大切です。
利回りを計算する際、物件価格だけを分母にしてしまうと、実際の投資額に対する収益力を正確に把握できません。仲介手数料、登記費用、不動産取得税といった購入時の諸費用も含めた「総投資額」を分母にすることで、より実態に近い利回りを算出できます。特に現金購入の場合、諸費用は物件価格の数パーセント程度に上ることもあるため、物件を比較検討する段階から、諸費用込みでの試算を習慣にしておくと、購入後の想定とのズレを防ぎやすくなります。
一般的に、築年数が経過している物件ほど、物件価格が下がる分、表面利回りは高く表示されやすい傾向があります。ただし、築年数が古いほど、給湯器や屋根、外壁といった主要な設備・部位の修繕・交換時期が近づいている可能性が高く、実質利回りで見ると新しい物件との差が縮まることも珍しくありません。築年数だけで一概に判断せず、修繕履歴や設備の状態を確認した上で、今後発生しうる修繕費を織り込んだ実質利回りで比較する視点を持つことが大切です。
収支シミュレーションを行う際は、満室状態を前提にした利回りだけでなく、一定の空室期間が発生することを織り込んだ利回りもあわせて試算しておくことをおすすめします。例えば年間で1か月分の空室を見込む場合、単純計算で年間家賃収入は12分の11程度になります。エリアの空室率の傾向を参考にしながら、保守的な想定でも収支が成り立つかどうかを確認しておくと、実際に空室が発生した際にも慌てずに対応しやすくなります。
表面利回りは物件選びの入り口として便利な指標ですが、実際の収益力を見極めるには、経費まで踏まえた実質利回りでの試算が欠かせません。数字の高さだけで判断せず、その利回りの背景にある理由まで確認する習慣をつけることが、戸建投資で失敗しないための第一歩になります。
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