戸建投資の物件情報には、必ずといっていいほど「利回り○%」という数字が記載されています。ただし、この数字だけを見て購入を判断すると、想定していた収益が得られないことがあります。利回りの種類と見方を整理します。
表面利回り(グロス利回り)は、物件価格に対する年間家賃収入の割合を示す、最もシンプルな指標です。
年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 = 表面利回り(%)
計算がシンプルなため、複数の物件を並べて比較する際の第一段階の目安として使われます。ただし、この数字には固定資産税や修繕費などの経費が一切含まれていません。
実質利回り(ネット利回り)は、年間の運用にかかる経費を差し引いた上で計算する利回りです。
(年間家賃収入 − 年間経費) ÷ (物件価格 + 購入時諸費用) × 100 = 実質利回り(%)
経費には、固定資産税・都市計画税、火災保険料、管理委託費、修繕費、賃貸募集にかかる広告費などが含まれます。戸建は区分マンションと異なり管理組合がないため、修繕費用や頻度をオーナー自身で見積もる必要がある点に注意が必要です。
表面利回りが極端に高い物件は、以下のような背景を持っていることがあります。
利回りの高さだけでなく、「なぜその利回りになっているのか」という背景まで確認する視点が重要です。
表面利回りは物件選びの入り口として便利な指標ですが、実際の収益力を見極めるには、経費まで踏まえた実質利回りでの試算が欠かせません。数字の高さだけで判断せず、その利回りの背景にある理由まで確認する習慣をつけることが、戸建投資で失敗しないための第一歩になります。
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