戸建てなどの不動産投資を検討し始めると、「不動産クラウドファンディング」という言葉を目にする機会も増えてきました。名称に「不動産」が含まれていることから、実際に戸建てを購入する投資と似たものだと考えてしまう方もいますが、仕組みも得られるものも大きく異なります。本記事では、両者の違いを整理します。
運用会社が取得・運用する不動産ファンドに対して、インターネットを通じて少額から出資する仕組みです。出資者は配当という形で運用益の一部を受け取りますが、対象となる不動産そのものを所有するわけではありません。1万円程度から参加できる商品もあり、不動産に関わる運用の入口として利用されることがあります。国内で提供されている多くのサービスは、不動産特定共同事業法などの枠組みに基づいて運営されており、運用期間や想定利回り、出資額に対する保全の仕組みなどが事前に開示されています。契約前にはこうした開示内容を確認し、どのような不動産を対象にしたファンドなのかを把握しておくことが大切です。
戸建投資では、購入した物件の所有者として、賃料の設定や管理会社の選定、リフォームの実施など、運用方針を自分の判断で決めることができます。一方、クラウドファンディングでは物件の運用方針を決めるのは運用会社であり、出資者はその結果を受け取る立場になります。自分で判断を下す場面が多い分、戸建投資では知識や手間もそれなりに求められますが、その分運用の工夫によって結果を変えられる余地が大きいという違いがあります。
戸建投資では、金融機関から融資を受けて自己資金以上の規模の物件を取得することが可能です。融資を活用することで自己資金に対するリターンを高める効果が期待できますが、返済の負担や金利変動のリスクも自分で負うことになります。クラウドファンディングは出資額がそのまま投資額となり、個人が追加で融資を受けて出資額を増やす仕組みは基本的にありません。
戸建投資では、買い手が見つかるかという市場条件はあるものの、売却のタイミングを所有者自身の判断で選べる面があります。クラウドファンディングの多くは、数ヵ月から数年程度の運用期間があらかじめ定められており、その期間中は出資金を自由に引き出せないことが一般的です。
戸建投資では、家賃収入と売却時の価格によってリターンが決まり、運用の工夫によって結果が変わる余地があります。クラウドファンディングの多くは、あらかじめ想定される配当率が示されていますが、これは目標であり確定した利益を保証するものではありません。運用状況によって配当が変動したり、出資額を下回ったりする可能性もあります。
戸建投資とクラウドファンディングは、優劣で比較するものではなく、目的や手元資金、かけられる時間に応じて選ぶべき手段が異なるものと捉えるのが実務的です。物件の選定や運用に時間をかけられ、自分の判断で運用方針を決めたいと考える場合は戸建投資が向いています。少額から不動産に関わる運用を試したい、物件管理に時間をかけたくないという場合はクラウドファンディングも選択肢になります。両方を組み合わせて検討する人もいます。たとえば、まずクラウドファンディングで不動産の仕組みに慣れ、その後資金や知識が整った段階で実際の戸建て購入を検討するという進め方も考えられます。いずれの手段を選ぶ場合も、想定されるリターンだけでなく、資金が固定される期間や、想定通りに運用が進まなかった場合にどうなるかという点まで含めて確認しておくことが望ましいといえます。
戸建投資と不動産クラウドファンディングは、いずれも不動産に関連する投資ですが、所有権の有無、融資の使い方、資金の流動性、リターンの仕組みにおいて異なる特徴を持ちます。それぞれの仕組みを正しく理解したうえで、自分の目的に合った手段を選ぶことが大切です。