戸建投資の空室リスクとその対策

戸建投資は一室(一棟)からの家賃収入が基本となるため、空室が発生すると、その物件からの収入が一時的にゼロになります。一棟アパートのように「他の部屋の家賃でカバーする」ということができない点が、戸建投資特有のリスクといえます。

戸建投資における空室リスクの特徴

• 空室になった場合の収入インパクトが大きい(収入が0か100かになりやすい)
• ファミリー層向けの需要が中心となるため、入居期間が比較的長期になりやすい一方、退去が発生すると次の入居者探しにも一定の期間がかかることがある
• エリアの賃貸需要(ファミリー層の人口動態など)に、収益が大きく左右される

空室リスクを抑えるための考え方

エリアの賃貸需要を事前に確認する

購入前の段階で、周辺の賃貸物件の入居率や、同条件の物件の募集期間の目安を、地域の賃貸仲介会社にヒアリングしておくと参考になります。

相場に見合った家賃設定にする

前のオーナー・入居者の家賃が相場より高い場合、退去後に同じ家賃で次の入居者を見つけにくくなることがあります。オーナーチェンジ物件を購入する際は特に、現在の家賃が相場に見合っているかを確認しておくことが重要です。

複数戸を保有し、リスクを分散する

一戸だけでなく複数の戸建を保有することで、仮に一戸が空室になっても、他の物件からの収入でカバーしやすくなります。一棟アパートに近い分散効果を、複数の戸建保有によって実現する考え方です。

空室期間を見込んだ収支計画を立てる

購入前の収支シミュレーションの段階で、満室想定だけでなく、一定期間の空室を織り込んだ試算もあわせて行っておくと、実際に空室が発生した際にも資金繰りの見通しを立てやすくなります。

空室が発生した際の対応

• 家賃設定や設備の見直し(インターネット無料化、簡易的なリフォームなど)を検討する
• 複数の賃貸仲介会社に募集を依頼し、間口を広げる
• ペット可、事業用利用可など、条件を緩和して入居者層を広げられないか検討する

まとめ

戸建投資は、空室が発生した際の収入インパクトが大きい分、購入前のエリア選定と収支計画の段階でリスクを織り込んでおくことが重要です。複数戸の保有によるリスク分散という考え方も、戸建投資を続けていく上での一つの選択肢になります。

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