戸建投資では、物件の購入時・保有中・売却時のそれぞれの場面で税金が発生します。事前に全体像を把握しておくことで、収支計画の精度を高めることができます。
土地・建物を取得した際に一度だけ課される都道府県税です。固定資産税評価額をもとに算出されます。
所有権移転登記や、融資を利用する場合の抵当権設定登記にかかる税金です。
売買契約書に貼付する印紙代です。契約金額に応じて金額が定められています。
毎年1月1日時点の所有者に対して課される税金です。市街化区域内の物件では、固定資産税に加えて都市計画税もあわせて課税されます。
家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課税されます。給与所得など他の所得と合算して税額が計算される総合課税の対象です。
不動産所得の計算にあたっては、以下のような費用を経費として計上できます。
建物部分の取得費用は、耐用年数に応じて毎年少しずつ経費として計上する「減価償却」という仕組みがあります。土地は減価償却の対象外である点に注意が必要です。
木造住宅の法定耐用年数は22年とされていますが、中古で取得した物件については、経過年数に応じた「簡便法」という計算方法で耐用年数を算出します。築年数が経過した戸建ほど、短期間で多くの減価償却費を計上できる可能性があり、これが戸建投資が節税目的でも注目される理由の一つになっています。ただし、耐用年数を超えて多くの減価償却を計上した後は、売却時に譲渡所得税の負担が大きくなる可能性がある点もあわせて理解しておく必要があります。
売却によって利益(譲渡所得)が生じた場合、譲渡所得税(所得税・住民税)が課されます。税率は物件の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の方が、5年以下の「短期譲渡所得」よりも税率が低く設定されています。
戸建投資の税金は、購入時・保有中・売却時でそれぞれ性質が異なり、特に減価償却の仕組みは収支や節税効果に大きく影響します。税金や経費の考え方は個別の状況によって扱いが変わるため、具体的な判断にあたっては税理士など専門家への相談をおすすめします。
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