戸建投資の中でも、価格の安さから注目されやすいのが「再建築不可物件」です。一方で、名前の通り「建て替えができない」という制約があり、購入前にリスクを正しく理解しておくことが欠かせません。
建築基準法上、原則として建物の敷地は幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならない、という「接道義務」が定められています。この条件を満たさない土地に建つ建物は、現在の建物を解体すると、同じ場所に新しい建物を建てられません。これが「再建築不可物件」です。
既存の建物をリフォーム・リノベーションして活用することはできますが、解体して新築するという選択肢は基本的に取れません。将来的な建物の老朽化にどう向き合うか、購入前に方針を持っておく必要があります。
再建築不可物件は担保評価が低くなりやすく、通常の住宅ローンや不動産投資ローンでは融資を受けにくい傾向があります。現金購入か、再建築不可物件に対応した金融機関を探す必要があります。
購入者側も同じ制約を受けるため、将来売却する際に買い手が見つかりにくいことがあります。出口戦略を購入前から考えておくことが重要です。
建物の状態によっては、大規模なリフォームに建築確認申請が必要になるケースがあり、その場合は再建築不可の制約が同様に影響することがあります。
再建築不可物件に限らず、不動産投資全般において「融資が組めるかどうか」「収支シミュレーションをどう立てるか」は、多くの方がつまずきやすいポイントです。
会社員が不動産投資の融資でどんな点を見られるかについては、不動産投資スクール「不動産王者の会」のコラムで詳しく解説されています。
再建築不可物件は、価格の安さという魅力の裏に、建て替えができない・融資が受けにくい・流動性が低いといったリスクを抱えています。これらを正しく理解した上で、対策を講じられるかどうかが、戸建投資を成功させる鍵になります。
← コラム一覧に戻る