戸建投資を行う上で、火災保険への加入はほぼ前提となる手続きです。融資を利用して物件を購入する場合、金融機関から加入を条件とされることも多くあります。あわせて検討されることが多い地震保険についても、火災保険とは異なる仕組みであることを理解しておく必要があります。保険の内容は加入してからあまり見直されないことも多いため、最初に選ぶ段階で基本的な考え方を押さえておくことが大切です。ここでは、戸建投資における火災保険・地震保険の基本的な考え方を整理します。
火災保険という名称から、火災による損害のみを補償するものと考えられがちですが、実際にはより広い範囲をカバーする保険です。契約するプランによって異なりますが、火災のほか、台風や強風による損壊、豪雨による水害など、複数の自然災害や事故による損害が補償の対象となることが一般的です。どこまでの範囲を補償対象とするかは、プランの内容によって幅があるため、契約時に補償範囲を確認しておくことが重要です。特に水害の補償は、物件が立地する地域のハザード情報とあわせて、必要性を検討しておきたい項目の一つです。
戸建投資においてよく誤解されるポイントが、地震による被害の扱いです。地震を原因とする火災や建物の損壊は、火災保険単体では補償の対象外とされているのが一般的です。地震による被害に備えるためには、火災保険とは別に地震保険へ加入する必要があります。地震保険は火災保険に付帯する形で契約する仕組みが採られており、単独では契約できない点も特徴です。木造の戸建てを所有する投資家にとって、この区別を正しく理解しておくことは欠かせません。
自宅として住む住宅の保険とは異なり、投資用物件の保険には賃貸経営特有の視点を加えて検討する必要があります。具体的には、保険金額の基準となる考え方と、賃貸経営を続ける上で発生しうる収入面のリスクに対する備えという、二つの観点が挙げられます。
投資用物件の保険金額を検討する際は、購入価格ではなく、同程度の建物を再建築する場合にかかる費用、いわゆる再調達価額を基準に考えるのが一般的な考え方です。購入価格には土地の価格も含まれているため、建物のみを対象とする火災保険では、購入価格を基準にすると保険金額が実際の再建築費用と大きくずれてしまう可能性があります。
火災や自然災害による損害で入居者が居住できなくなり、修繕期間中に家賃収入が得られなくなるケースに備えて、家賃収入の損失を補償する特約を用意している保険会社もあります。投資用物件特有のリスクに対応する選択肢として、こうした特約の有無も確認しておくとよいでしょう。
木造の戸建ては、構造上、再建築にかかる費用の考え方が他の構造の建物と異なる場合があります。保険会社によって建物の構造区分の扱いが異なることもあるため、契約時には自身が所有する、あるいは購入を検討している物件がどの区分に該当するのか、保険料や補償内容にどう影響するのかを確認しておくことが望ましいといえます。また、築年数が経過した木造戸建ての場合、建物の状態によって契約できるプランや条件が変わることもあるため、購入前の段階から保険会社や代理店に相談しておくと、資金計画全体を見通しやすくなります。
戸建投資における火災保険は、火災だけでなく複数の災害・事故をカバーする保険であり、融資利用時には加入が条件となることも多くあります。地震保険は火災保険とは別枠の仕組みであるため、地震リスクに備えるには別途加入する必要がある点を理解しておきましょう。保険金額は再建築費用を基準に検討し、家賃収入の損失に備える特約の有無なども含めて、自身の物件に合った内容を選ぶことが大切です。
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